Inwestycje w nieruchomości. 7 porad, w co warto inwestować?

Jak inwestować w nieruchomości - 7 porad

Inwestycje w nieruchomości. 7 porad, w co warto inwestować?

Lokata bankowa to obecnie mało wydajne miejsce do inwestowania wysokiego kapitału. Na niektórych lokatach można zostawić maksymalnie 100 tys. zł, na innych – do 200 tys. zł przy niskiej stopie zwrotu. Jedną z alternatyw może być inwestycja w nieruchomości. Przy zachowaniu koniecznej ostrożności i stopniowym powiększaniu liczby mieszkań, nieruchomość może być nie tylko zabezpieczeniem majątku i źródłem utrzymania.

Jak inwestować w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości kojarzy się głównie z kupnem mieszkania na wynajem. Jest to prawdopodobnie najpopularniejszy sposób inwestowania pieniędzy. Ale nieruchomości można też inwestować poprzez:

  • kupno mieszkania pod biuro lub stanowiska biurowe,
  • kupno mieszkania pod wynajem krótkoterminowy,
  • kupno domu pod inwestycję – np. pod budowę pensjonatu, akademika czy domu spokojnej starości,
  • kupno/podnajem części hotelu lub pojedynczego apartamentu,
  • kupno mieszkania lub domu do remontu w celu sprzedaży z zyskiem,
  • kupno lokalu pod wynajem dla przedsiębiorców,
  • wykupienie kawałka ziemi pod budowę parkingu.

Istnieje na rynku to również możliwość zakupu spekulacyjnego, który opiera się na dźwigni finansowej. Inwestor kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym – tuż po tym jak deweloper rozpoczyna sprzedaż i płaci na początku 10 proc. wartości mieszkania, a kolejne 90 proc. przy podpisywaniu umowy ostatecznej. Jeśli inwestorowi uda się znaleźć odpowiedniego kupca, istnieje możliwość że zwróci się nawet do stu procent.

Jednak ryzyko inwestora jest tutaj wysokie. Może się okazać, że inwestor nie znajdzie osoby chętnej do kupna takiego mieszkania. Żeby nie stracić wpłaconego zadatku inwestor będzie musiał zapłacić za dane mieszkanie.

Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Inwestor, który chce ulokować pieniądze w nieruchomość, powinien zdecydować o charakterze działania inwestycji. Dobrze jest zrobić małe badanie rynku na którym mieszkanie lub inna nieruchomość będzie się znajdowała. W mieście akademickim najtrafniejszą inwestycją będzie akademik. Ale może potrzebny jest tam dom spokojnej starości? Albo mieszkanie przeznaczone na biuro dla grupy freelancerów?

Bardzo ważnym elementem przy inwestowaniu w nieruchomości jest wybór miejsca. Inwestor powinien zastanowić się nad:

  • miejscowością – czy to wieś, małe miasto czy aglomeracja?
  • lokalizacją w danym miejscu – czy jest to centrum czy przedmieścia?
  • przeznaczeniem budynku – czy ma to być mieszkanie, magazyn, hotel czy biuro?

Ważne pytanie, to czy mieszkanie lub inny budynek ma być z rynku pierwotnego czy z rynku wtórnego? W drugim przypadku tanie mieszkanie może okazać się droższe ze względu na koszty remontu np. wiążącego się ze zmianą starej instalacji elektrycznej. Przy niewielkich uszkodzeniach najłatwiej będzie pożyczyć pieniądze na remont. Jednak w dalszym ciągu należy wpisać ewentualny remont w budżet na taką inwestycję.

Coraz popularniejsze jest inwestowanie w apartamenty hotelowe. Ryzyko takiej inwestycji jest nieco większe niż w przypadku mieszkania. Warto zwrócić uwagę na: stan hotelu oraz miejsce w którym się znajduje. Dla inwestora ważne jest też czy można na nim zarabiać również w ciągu roku. Czasem lepiej jest prostu kupić mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy i samodzielnie stworzyć taki “hotel” w popularnej turystycznie miejscowości.

Inwestowanie w nieruchomości – koszty

Pierwszym krokiem do inwestowania w nieruchomości jest zebranie kapitału. Na cenę danej inwestycji wpływają: metraż, lokalizacja oraz przeznaczenie lokalu. Za pierwszym razem najłatwiej jest zainwestować w kawalerkę lub małe dwupokojowe mieszkanie. Skąd wziąć pieniądze na taki wydatek, jeśli ich wcześniej nie odłożyliśmy? Można m.in. rozważyć pożyczkę inwestycyjną.

W zależności od ilości metrów kwadratowych mieszkania koszt będzie różny. Najbardziej popularne mieszkania pod wynajem mają metraż między 38-60 m2. W zależności od miasta cena za 1 m2 może wynosić:

Miasto: Rynek pierwotny Rynek wtórny
Katowice 5731 zł 4928 zł
Warszawa 8137 zł 9537 zł
Kraków 7351 zł 8066 zł
Wrocław 6775 zł 7049 zł
Poznań 7047 zł 6812 zł
Gdańsk 6987 zł 9032 zł
Lublin 5642 zł 5432 zł

(Żródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-styczen-2018-Raport-Bankier-pl-7567813.html ostatni dostęp: 07.12.2018.)

Nie tylko cena mieszkania wchodzi w jego koszt. Dużym wydatkiem będzie też remont lokalu. Osoby, które postanowiły wynajmować mieszkanie, muszą liczyć się z ponoszeniem opłat, kiedy nie będzie on zamieszkany.

Wynajem lokalu? A może house flipping?

Jednym z ciekawych sposobów inwestowania pieniędzy jest kupno mieszkania w stanie surowym. Inwestor, np. przy pomocy ekipy remontowej odnawia mieszkanie, które następnie sprzedaje z zyskiem. Duży zwrot z inwestycji zapewnia mieszkanie wymagające generalnego remontu znajdujące się jednak w dogodnej lokalizacji.

Aby zwrot z takiej inwestycji był opłacalny, osoby praktykujące house flipping nie robią dużego remontu. Nie meblują też odnowionego mieszkania. Musi ono po prostu wyglądać jak nowe. Najważniejsza jest dbałość o takie elementy jak:

  • dobrej jakości podłoga w neutralnym kolorze,
  • nowe instalacje – elektryka, kanalizacja itp,
  • dobrej jakości okna,
  • uporządkowany teren wokół domu lub mieszkania.

Przy większym budżecie można też w minimalny sposób zaaranżować kuchnię i łazienkę. Jednak umeblowanie domu i tak ostatecznie należy do jego właścicieli. Wybór niektórych elementów będzie kwestią gustu. Dlatego nie należy przesadzać z liczbą elementów. Dużo ważniejsze jest dobre zaprezentowanie mieszkania przed jego przyszłymi właścicielami.